Pre-REITs迷雾

通过挖金，金朝阳学员的总资产不断放大，负债也越来越高。

以他们经常使用的半年期200万元的信用贷款为例，年息15%左右。那些在平台内部拆借的资金，以及通过民间借贷获取的资金，成本多在月息三分以上。如果没有高回报的投资渠道，金朝阳学员将面临较大还款压力。此时，学习并拥有投资工具、做好资产组合，降低风险两大金朝阳投资定律登场。

据金朝阳学员介绍，所谓金朝阳课程中的投资工具，分别是保险、住宅、商业地产、证券、基金、债券。这其中，金朝阳在授课时一再向学员推荐的投资工具是自己发行的Pre-REITs(准REITs)。

REITs即房地产信托投资基金，就是把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产。通常以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在中国，因各种复杂原因，REITs闸门始终未能打开，但REITs巨大的市场，使得许多企业主动和监管部门沟通，开始尝试做类REITs产品。

金朝阳的产品自称 Pre-REITs ，由金朝阳投资系统中一个专门机构运作，这个机构即金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司，自称是中国首家民营的房地产信托投资基金(RE-ITs)。

金盈沣基金就是利用准REITs把商业地产项目REITs化，然后把Pre-REITs产品在上海股权托管交易平台挂牌，金朝阳的各地实业公司是REITs持有人，学员要想购买准RE-ITs就需要购买各地实业公司的股权。

以金朝阳自持的旗下项目广东新天希尔顿酒店为例，项目持有方是金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司100%持有，项目Pre-REITs发行方是山东盈沣置业公司，其中前者金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司持有后者山东盈沣置业公司20%股权，Pre-REITs购买方或者说持有者是上海融辛、上海融甲、上海融丙、上海融辛等十多家投资管理股权有限公司。

经济观察报记者调查获悉，投资者购买的金朝阳Pre-REITs产品，即是上海融辛等投资管理股权有限公司的股权说明书，不同于正规的有价证券，理由是这些公司才是其Pre-REITs产品的持有者，因此投资者购买其股权即等于购买了其Pre-REITs产品，从而实现了 同工、同酬、平等财富 。金朝阳北京分公司一位管理层是上海融辛投资管理股份有限公司的1000万股权持有者，但在其入股2年后，该公司的注册资本、股东人数未发生变化，至今仍是1000万元和两位自然人股东。

作为国际物业管理公司巨头、REITs行业权威人士，戴德梁行高级董事王玉珂怀疑金朝阳发行的Pre-REITs产品的合法性，原因是证监会并没有受理它发行REITs， 另外，上海股权托管交易平台并不是REITs平台，而REITs是让普通人拥有商业地产的股权，不是让公司拥有商业地产股权。金朝阳宣传的学员购买的Pre-REITs升值取决于商业地产的房价，但实际上购买REITs最看重的其实是租金回报率。 王玉珂称。

金朝阳一位内部人士在授课中称，金朝阳也在计划另外一种Pre-REITs模式，是由嘉金国际融资租赁集团有限公司把金朝阳的准RE-ITs在海外发行，也就是离岸REITs。

离岸REITs非常重要一点是运营方的租金收入情况，以及提供担保方、产权抵押、项目财务数据、租金收益、资金用途等一些必要的信息给投资者。

深圳金固投资管理有限公司持有金朝阳Pre-REITs运作机构金盈沣基金60%的股权。不过，工商局的备案资料显示：该公司投资管理部并不包括证券类型的投资管理，也不含证券咨询。

5月5日，证监会办公厅相关负责人就金朝阳Pre-REITs产品予以回复： 目前金盈沣基金Pre-REITs产品并不在REITs试点名单中。 北京金融办、广州金融办、上海金融办都向经济观察报记者表示，各自所属城市试点REITs名单中并无金盈沣基金。