【直报网6月20日讯】（上海证券报）近几个月我国楼市正悄悄变化。部分二、三线城市的楼价大幅度下降促销，引起各方对房地产“拐点”的关注，对楼市看跌的增多。但也有业界大佬表示，这种降价并不意味着拐点的到来。更有嘴硬的大佬撰写长篇微博，对“拐点”论进行反驳。那么，房价到底会不会调整？调整幅度与影响有多大？这是值得观察的。尤其在结构调整和经济转轨不断强化的背景下，认清楼市方向无论从宏观或微观的角度看，都是很重要。

今年以来，房地产市场出现销售大幅萎缩，住宅新开工增速回落更早更快。在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价出现下降，这是在没有出台政策调控的情况下首次自主性回落。

房地产市场调整的原因是多方面的，主要包括经济金融增速换挡、供求关系改变、房价已经处于高位、城镇化方式转变以及收入分配差距缩小等都利于房价回归理性。

房价回归是经济发展规律的必然结果。从整体经济发展看，房价理性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。

这次房价调整是经济转轨的必须和必然。在政策层面应该如何作为呢？这个问题早在十八届三中全会报告中已经给出了清晰的回答：发挥市场在资源配置中的决定性作用，同时政府要做好自己的事。

2014年以来，房地产市场出现销售大幅萎缩，但是仔细观察就会发现住宅新开工增速回落更早更快，这说明房地产开发商对市场的感觉更为敏感。在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价出现下降，而且这是在没有出台政策调控的情况下首次自主性回落。因而，总体判断我国房地产市场理性回归趋势难以避免。

1.住宅销售大幅萎缩

2014年1-5月，全国住宅销售面积为31946万平方米，同比下降9%；住宅销售金额为19720亿元人民币，同比下降10%。从近四年的情况看，2014年前五月的平均月销售面积为6389万平方米，是近四年最低；平均月销售金额为3944亿元，仅比2012年略高，比2013年全年平均月销售额下降30%。这表明今年以来的住宅销售快速萎缩，市场力量被2013年的疯狂消耗殆尽，销售面积甚至比限购观望的2012年还低。

2.房价自主回落

2014年5月百城平均房价为10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一线城市平均房价为28814元/平方米，2014年首次出现比上月回落；二线城市平均房价为10399元/平方米，连续两个月回落；三线城市平均房价7203元/平方米，连续四个月回落。在争论中，中国百城房价终于见到实质下降。以前总是在调控政策出台后，购房人的观望等待，造成房价的回落。一旦预期落空，房价又会形成新一轮报复上涨。这次房价回落和以往不同的是，在没有任何调控政策出台的情况下，百城房价跟随市场的步伐而回落，甚至不少地方政府进行了托市或救市行动，没有阻止住房价自主回调。

3.开发商更为敏感

住宅新开工面积自2014年初就已经大幅下降，1-2月全国住宅新开工面积为12279万平方米，同比下降29.6%；1-5月全国住宅新开工面积为42588万平方米，累计同比下降21.6%。对比新房销售变化，1-2月住宅销售面积仅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累计下降也不足10%。应该说，作为专业市场机构，房地产开发商对市场的感觉更为敏锐。

房地产市场调整的原因是多方面的，主要包括经济金融增速换挡、供求关系改变、房价已经处于高位、城镇化方式转变以及收入分配差距缩小等都利于房价回归理性。一些措施如限降令、公积金贷款上调、定向降准等不断出台，但是受货币条件和需求消耗的影响，我们判断这些措施难以产生根本性转变。

1.宏观经济金融形势改变

一是经济增速换挡。我国经济增速出现明显下滑，2011-2014年增速分别9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月汇丰制造业PMI指数再次处于荣枯线以下，经济结构升级转型压力不断加大，淘汰落后或过剩产能等不良资产将会加速增加。

二是货币增速回落。2014年一季度末，我国狭义货币供应量M1 余额为32.8 万亿元，同比增长5.4%。流通中货币M0 余额为5.8 万亿元，同比增长5.2%。第一季度现金净回笼242 亿元。如果说广义货币供给增速还能勉强支持当前房价的话，那么狭义的货币增速经已明确显示，我国经济活力真正在快速下降，房地产交易萎缩顺理成章。

三是利率高位也会对高房价产生挤压。由于税费等原因，我国二手房的交易成本至少在10%以上，房地产开发的资金成本也至少在10%左右，总体看来房地产价格涨幅在10%以内，新投资房地产基本上无利可图。而在今后房地产价格平均10%以上涨幅几乎没有可能，房价回归是一种必然。