出路在于发掘需求

京投银泰股份有限公司副总裁　高一轩

我建议后续政策方向应是稳定市场各个参与主体的预期，充分发挥市场调节作用

2014年以来，北京房地产企业的经营状况普遍遇到了一些困难。

虽然与2013年相比，北京的房价并没有大幅度变化，但成交量却出现了明显的萎缩，行业信心受到很大影响。

这一方面说明市场的预期已经发生明显的变化，宏观调控政策已经将投资和投机性需求明显抑制；另一方面，在严格执行限购政策的大背景下，北京的自住型商品房摇号仍然吸引了数倍于可售房源的家庭数量，也说明了刚性需求和改善性需求依然存在且十分强劲，只是暂时被分流或等待更合适的购买时机。

面临激烈竞争，房地产企业应从传统的粗放型管理向精细化管理的转变。但单纯依靠提升管理效率对企业经营效益的贡献终究是有限的。因此，在人口和家庭结构变化的大背景下，通过发掘和引导潜在的客户需求而带来的增长才是健康的和可持续的。

例如我所在的企业正在研究推动把单纯的养老社区升级为适合祖孙三代共同居住的隔代居和三代居社区。通过合理的户型设计，在保证三代人各自生活隐私和居住舒适性的前提下，鼓励他们共同居住在同一社区。不仅方便子女看望和照顾老人，也为老人协助子女抚育孙辈创造了便利。

我建议后续政策的方向应该是稳定市场各个参与主体的预期，充分发挥市场调节作用，让企业、上下游行业和购房者都能够通过市场数据和分析等手段做出符合市场规律的判断。

同时，对于企业在经营模式上的创新给予相关的政策支持。例如在具有一定规模的新型社区，允许企业采用市场化机制自主引进优质的社区医疗和教育资源，并自行决定服务半径。让跨行业之间的生产要素自由地流动和组合，最大限度地调动企业的积极性并保护业主的相关权利，减少因政策不连续性引起的企业和业主的潜在对立。▲

（原标题：房企负责人热议新常态及自身转型 楼市调整更趋健康 新常态　新亮点·关注楼市走势）