【直销报道12月16日】（搜狐IT）万达商业地产即将IPO，王健林不好好利用一个好场合烘托上市公司价值，反而谈起行业危机，让人有点纳闷。

前日“2014年第十三届中国企业领袖年会”上，他说，房地产2008年后属“非正常态”，目前属“正常态”,不要再抱任何暴利幻想。留给万达等公司的，仅10年转型期。

在我看来，王健林此刻渲染危机，更像传递自信。他结尾这么说：“我们明年还会发布我们最新的转型的报告，怎么转？究竟这个行业向哪儿转？那就不是我今天要说的……”

关于转型，他一年来谈论很多。他给万达集团描绘的未来，主要是通过互联网改造，变身一个汇聚文化、娱乐、购物、旅游、酒店等服务的O2O企业，重燃增长动力。它主要是借万达电商构建线上线下一体商业模式。

王健林的自信，就建立在他对万达电商的发展预期中。在他口中，与万达文化产业一样，万达电商也是集团未来的“战略支柱产业”。几天前，万达商业地产招股书显示，万达电商35%股份已被置入上市公司。我相信，这部分将是万达商业地产估值提升的利器。

关于万达商业地产估值，机构数据差异很大：汤森路透给的是1612亿至1914亿元；高盛、瑞信、汇丰、花旗等给出的资产净值预期超过3000亿人民币，远期股权估值上限超过4000亿港币。

在我看来，数据差异反映出，机构对万达商业地产商业模式存在认知误区。

比如，汤森路透是技术主义，忽视了万达商业地产的丰富业态与万达电商；高盛、汇丰、花旗数据高企，但主要依据平均租赁价格，同样轻视了万达电商的价值。仅瑞信强调了万达商业地产线上线下布局因素，认为万达电商和万达广场将会形成协同效应。

万达集团将这块业务命名为“万达商业地产”，但纯从地产角度给予估值，很难真正体现它的商业价值。这不仅仅是因为它拥有35%的万达电商业务。而是因为这是王健林提到的2015年转型关键，后者的估值，足以影响万达商业地产未来走向与发展潜力。

万达电商的估值，现在很难给出一个明确数据。万达商业地产有形部分适用一般估值方式，比如收益法。但电商部分不适用，作为互联网平台，这类企业，初期主要体现在流量、活跃会员、客户数量方面，而不是直接盈利。

我觉得还是应放在互联网行业考察它。至少不能忽视以下因素：