北京市君祥律师事务所律师拜北斗表示，在我国定立的合同不得违反法律以及强制法规的规定，判断该酒店的此类行为是否合法，主要是认定其行为是否违背房产出售、出租等法律的规定。如果该酒店出售的每间客房均有40年产权的房产证，则该公司已经通过房屋管理部门认可可以出售，其出售行为属于正常房屋买卖行为。

不过，拜北斗表示，但该公司在出售时与消费者明确约定，其前五年由阿尔卡迪亚物业接管，其行为属于出租后包租的行为，已违反《商品房销售管理办法》第四十二条的有关规定，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也对此类行为具有明确规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，此类行为涉嫌非法集资。

暗藏高风险

实际上，阿尔卡迪亚酒店这种产权式酒店售卖客房的操作方式，无论是对于消费者还是酒店开发商来说，都存在着不小的风险。购买普通住房既可以用于投资，也可以用来居住，而购买度假酒店客房却只适用于投资。赵焕焱表示，由于国家相关政策不明确，加之业主买卖缺乏法律依据，所以容易引发信用纠纷。

一般来说，在行业快速发展之时，资金是制约商业地产开发的重要因素，开发商的自有资金不足，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。对购房者来说其实是个陷阱，存在着不小的风险，一旦开发商出现资金问题，租金回报得不到保障。承诺的往往只是开头这几年的回报，这几年过后回报率如何，往往回避。

据悉，通常情况下，投资人的投资收益是由固定回报、经营分红、消费权利等部分构成。冯少辉表示，投资的年收益率一般在8%左右，过高的收益值得警惕。此外，尽管在政策允许的情况下可以进行投资，但同样面临着酒店经营周期短，回报周期长等问题，而开发商也同样面临一定风险。“酒店客房卖到一半发现效果不好，收回已经出售的客房则需要赔付更多，想整体转让则更加困难，以前福建某地就发生过类似的事情。”

业内人士表示，不要轻信口头宣传和承诺，对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，如果不写进合同中，会造成购房人维权困难。对以售后包租、返本销售、分割拆零等形式销售商品房的应慎重投资。以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺的行为，不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。

（原标题：阿尔卡迪亚酒店疑违规销售）

责编：小美

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