二、京沪房价调整幅度不宜低估

作为全国龙头的北京和上海房价可能出现明显调整。主要原因：

（1）京沪房价弹性大，涨得快，也降得多。一般情况下，泡沫成分重的城市，在调整时房价跌幅会比较大。从2011年四季度到2013年初的一轮调整看，前期房价涨得快的城市往往出现较大幅度的下行，一线城市房价的环比降幅大于其他省会城市，而中等城市房价的波动相对最小。最近两个月，北京二手房在普遍降价。链家地产的信息显示，降价几十万甚至100万的房子不在少数，但这些房子的销售形势仍然低迷。这也预示着本轮北京房价调整的幅度可能比较大。

（2）未来两三年京沪楼市供给较多。目前，北京的可售面积在迅速上升，上海的可售面积已处于相对高位。同时，去年房地产企业在北京和上海拿地较多，甚至今年还有开发商冒险在京沪抢地，这些土地将逐步形成供给。

（3）京沪人口流入量已大不如前。2010年以来，北京、上海GDP增速已连续四年全国最低，广东GDP增速也在倒数之列。与经济减速相对应，一线城市的就业创造能力和人口吸引力在下降，人口流入明显放缓。北京市2013年常住人口增加45.5万人，连续第三年放缓，远低于“十一五”时期年均84.8万人的增幅。2014年北京市《政府工作报告》就明确表示“常住人员流入压力明显减轻。” 上海市2013年常住人口增加34.7万人，不及“十一五”时期年均82.5万人的一半。广州和深圳2013年常住人口分别增长8.8万人和8.2万人，增量不及“十一五”年均增量的1/7和1/5。

未来，京沪的人口流入可能还会放缓。一方面，北京、上海的经济可能还要减速，加上高房价和城市病，这些削弱了京沪的人口吸引力。同时，经济多极化和新城市群兴起将分流人口。另一方面，京沪历来严格限制人口流入。十八届三中全会重申要控制特大城市人口流入，目前北京已经在采取措施疏散产业和人口。

（4）北京和上海仍将从严调控。中央要求一线城市继续从严调控，保持对投机需求的高压态度。同时，北京和上海都在积极增加政策性住房供给。北京的自住商品房政策已对市场形成冲击，吸引了一大批需求。上海的共有产权房政策也在逐步推开。

总之，在房价预期逆转、投机需求消失后，短期内京沪房价面临较大调整压力。未来，京沪商品房和政策性住房的供给会增加，而人口流入量已大不如前，房价很难保持强势。

近几年，一些中等城市房价的涨幅并不大。未来，这些城市房价的调整幅度可能相对缓和。三四线城市楼市可能会持续低迷。