【直报网7月7日讯】（广州日报 王雯倩）从今年上半年整体来看，“穗六条”、“房贷收紧”、“全面推进就近入学”、“公积金贷款意见征求稿”、“一手发展商以价换量”以及“不动产统一登记”等都为二手楼市增添许多不明朗因素。部分业主较为强势的心态也稍有减弱，议价空间有所加大，但买家的观望心态仍较为浓厚。与去年同期相比，今年上半年的广州二手楼市出现哪些变化？

降价盘多在郊区

一次性付款买家增多

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的楼价较平稳，降幅不大。白云、原芳村、花都等外围及近郊片区的降幅相对较大。其中，降幅较大的多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。而市区有部分板块价格有所回调，如天河北、东圃、滨江中—滨江西、工业大道和中山八板块等，但降幅较小，均在1%以内，主要是个别急需现金的置换型业主小幅让价出货。

另一楼市特点是，今年上半年，二手房市场的一次性付款比例保持较高位。其主要有三方面原因：一是房贷收紧，房贷申请难度加大、放款时间较慢以及利率提高；二是一次性付款的买家大部分属于二次及以上置业，部分“卖一买一”，不少买家难获“首套房贷”的优惠，也有部分“限贷”；三是业主更青睐一次性付款的买家，并有较大幅度让价。

外围一手盘降价

分走市区“刚需”客

龙斌指出，目前市区新盘附近较优质二手物业，价格基本维持在2.5万~3万元/m2，加上高额的税费后，与新盘仍有一定价差，大致维持在3500~6500元/m2之间。而与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多，部分新盘甚至有较大幅度让利促销走货。外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击，同时也分流了不少中心区的“刚需”买家。如萝岗新盘的价格在1.3万~1.5万元/m2之间，价格较此前回落10%左右，这对天河东部二手刚需客才产生一定的分流影响。总的来说，这一轮降价出货的热潮始于外围区域，对本区以及中心区的二手买家均产生明显的分流；同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。