租房市场掀起新一轮“互联网+”革命，机构投资者蜂拥而至，租赁市场或将更规范

正是嗅到了旺盛的需求，越来越多的投资者进入住房租赁市场。从2012年起，不少机构投资者便开始涉足公寓租赁市场，部分传统中介也开始打造自有品牌公寓及服务平台。今年前5月，品牌公寓及其服务平台所吸引的投资便高达约30亿元。

新兴品牌公寓覆盖全国一线城市和重点二线城市，主要瞄准职场新人及创业青年，租金多在3000元以下，分为集中式公寓与分散式公寓两种。集中式公寓就是投资者租下或买下整栋楼进行统一装修配套，公共空间提供健身、会客等附加服务，出租房间则是私密空间，有的还配备物业管家，提供洗衣、保洁、接送机场等增值服务。像月租在一两千元的上海青客公寓，月租在4000元以下的You+公寓、北京自如寓等，目前入住率在95%以上。分布式公寓则是投资者在收集个人房东房源后，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。从租金不足千元的成都优客逸家，到3000元以上的自如友家，合租公寓也颇受欢迎。

更值得一提的是，这些新兴品牌公寓均依托互联网发展。通过电脑和手机应用软件等，房东自主发布房源，租客自主看房、选房，并可线上完成交易。更有个别品牌公寓还尝试众筹方式来进行装修配套。换言之，机构出租人的介入使“互联网+住宅租赁”深度融合，最大限度地缩小租赁市场的中间环节，使租金更透明，看房更便捷，选房更踏实，交易更公平。

“租赁住房经营机构的存在，不仅增加了租赁住房房源供应，更在规范市场发展中起到了积极的促进作用。因为机构出租人比一般家庭出租人更有能力为租户提供规范标准专业的房屋租赁服务，比如租赁合同中的租期、租金与租金调整、租赁管理、住房交付和回收标准等主要条款，往往能在住房租赁市场上起到示范作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，目前，我国住宅租赁市场供应主体较为单一，除了有少部分政府保障房和工作单位租赁住房外，绝大部分租赁住房来自城镇居民家庭。比如2010年全国第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%—30%。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥在接受媒体采访时也表示，在商品房保有量居高不下的情况下，租赁规模化经营或许正是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。“这是一个时代的标志，可以视为房地产从大开发模式向租赁经营模式转变的原点。”

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住宅租赁市场看起来很美，但投资人面临的难题也不少。

2013年11月，投资人朱琳与其他四个朋友投资400多万元，开始打造位于北京西大望路的有怡公寓。尽管现在收益稳中有增，但想把生意做大，依然面临资金、房源等现实困境。“资金有限阻碍了我们产生规模效益。”朱琳说，另一个困境就是房源太少。目前能做公寓式租赁的房屋很少。“整栋商品房价格太高，厂房又不容易找到。巧妇难为无米之炊。”

在刘洪玉看来，目前市场缺少租赁住房经营机构还是因为“钱”的问题。一方面，现阶段住宅开发比住房租赁经营更加有利可图，开发商不会轻易转型。另一方面，经营租赁住房需要大规模长期投资能力，投资门槛也较高，而目前房价和租金关系失衡导致的租金收益率过低，甚至远远低于资金成本，也使得很多社会资本望而却步。“从政府的角度来看，培育住房租赁机构，就需要提供政策性金融支持来解决融资成本过高问题，降低税率来解决税收负担过重问题，创新土地供应模式来解决房价高租金低的租价失衡问题等。”刘洪玉说。