2.3 房地产周期中的强周期和弱周期

启动于不同康波阶段的房地产周期，其房价波动性存在较明显差异。研究发现，启动点在康波繁荣阶段或回升阶段的房地产周期（尤其是回升阶段），其上行期平均涨幅为49.4%，下行期平均跌幅为29.2%；启动点在康波衰退阶段或萧条阶段的房地产周期，其上行期平均涨幅为22.3%，下行期平均跌幅为12.9%。这意味着，房地产周期存在着强周期和弱周期的区别。识别房地产周期的强弱不仅有助于判断房地产投资的潜在利益，也可以与商品周期、中周期的强度进行互相验证。

我们认为，导致强弱周期差异的原因可能在于，相对于康波衰退期或萧条期，康波回升或繁荣阶段正处于新技术加快扩散和应用的重要时期。从逻辑上看，随着作为技术革命的主导产业加速发展，以及相关产业链在国别之间的联动，其所引致的房地产增长将是较为强烈的。与此同时，经济中产生了许多对新领域的投资活动，由此带来了大量新的产业人口。随着收入水平的提高，人们有了更大的房地产置业需求。同时，由于这些时期产生了大量富余的产业资本，在逐利性驱动下，他们演化成金融资本流向房地产领域，并催生房地产投机活动。因此，从上述角度看，启动于康波回升或繁荣阶段的房地产波动性会更大一些。

按照历史经验，启动于1995年（康波繁荣阶段）的新一轮房地产周期将是一轮较强的房地产周期。数据显示，从1995年至2006年高点，美国实际房价上涨了71.2%，而2006-2012年的跌幅也达到了32.5%，涨跌幅均超过了前几轮房地产周期的平均水平。从而也进一步验证了强弱周期的运行规律。照此推论，下一轮房地产周期将于2020-2025年左右启动，按照我们的研究，即启动于康波周期的萧条阶段，因此届时的房地产周期长度和波动性将属于相对较弱水平。房地产周期的强周期和弱周期在英国、法国等发达国家也同样存在，从而印证了这种规律性的波动。房地产强弱周期的特点也可通过货币增速加以印证（见下表）。

按照历史经验，启动于1995年（康波繁荣阶段）的新一轮房地产周期将是一轮较强的房地产周期。数据显示，从1995年至2006年高点，美国实际房价上涨了71.2%，而2006-2012年的跌幅也达到了32.5%，涨跌幅均超过了前几轮房地产周期的平均水平。从而也进一步验证了强弱周期的运行规律。照此推论，下一轮房地产周期将于2020-2025年左右启动，按照我们的研究，即启动于康波周期的萧条阶段，因此届时的房地产周期长度和波动性将属于相对较弱水平。房地产周期的强周期和弱周期在英国、法国等发达国家也同样存在，从而印证了这种规律性的波动。房地产强弱周期的特点也可通过货币增速加以印证（见下表）。

房地产周期与商品周期、中周期

3.1 房地产周期与商品周期

我们在《大宗商品周期研究》报告中研究了基本工业金属和原油的产能周期(图13-14，表5)，结果发现，一个康波周期商品价格波动内部，嵌套着两个商品的产能周期，每个产能周期约25-30年。以我们对价格和产能关系的解释，在价格低点，一定是需求引致了价格的上升，然后引致了而产能的上升。这种需求可能来自于三个方面：一是主导国的经济繁荣，如1947年是第四波康波繁荣的启动，资本主义黄金增长20年；二是追赶国的工业化，如1955年后日本工业化，2000年后中国的工业化；三是货币体系变化或者通胀因素。

其中，本文认为房地产周期是驱动商品周期的重要力量。从逻辑上看，康波增长除了作为技术革命的主导产业外，现实增长的最核心载体就是房地产周期，这意味着，房地产周期是决定商品产能周期出现的重要因素。对于80年代起始的附属经济体（香港、新加坡）和2000年后加速工业化的追赶国（中国）而言，房地产投资是推动这些国家和地区工业投资和经济增长的主导产业部门之一。房地产周期作为技术创新的引致增长，房地产周期的繁荣与衰退必然联系到商品产能周期的兴衰，也影响着商品产能周期的启动与衰退。

在《大宗商品周期研究》报告中，我们得到的产能周期启动点序列是1945-1972-2002-2030，这几个时点与本文推算的房地产周期启动点“1942-1975-1995-2020（至2025之间）”比较接近，即产能周期启动点往往位于房地产周期启动点附近。比如，1945年的产能周期启动点位于1942年房地产周期开启之后；1972年产能周期略微领先于1975年的房地产启动点；1995年房地产周期开启后，产能周期于2002年启动。从历次房地产周期和产能周期的经验来看，房地产周期启动点要领先于产能周期3～7年。我们推算下一轮房地产周期将在2020-2025年左右开启，而下一轮产能周期的开启点可能在2030年开启，即房地产周期可能领先产能周期5-10年。领先时间拉长的原因，可能在于下一轮房地产周期启动于萧条期，属于弱的房地产周期，叠加萧条期，因此对产能周期影响有所滞后。

研究发现，产能周期的启动点位于诸如二战后美国的黄金增长时期、1955年后日本工业化、2000年中国工业化，这些时点也恰对应着美国、日本、中国等人口和经济大国城市化较快的阶段。从美国看，二战后的1950到1960年间城市化率由60%升至70%，上升10%仅用了10年时间。1967年之后日本大致用了15年直到1982年将城市化率从50%提升到60%。中国从2000年到2010年，城市化率从35%提升到了50%左右。城市化是驱动房地产周期的重要力量，因此也成为了推动房地产周期上行的重要因素。

3.2 房地产周期与中周期

由于一个房地产周期跨越20-30年，明显长于9-10年的中周期（资本支出周期或称朱格拉周期），因此一个房地产周期的内部走势可能会受到不同阶段中周期的影响。根据我们对美国产出缺口和设备投资占比情况的研究，1942年以来，美国中周期低点（启动点）的大致出现时间为“1945-1954-1964-1975-1982-1991-2001-2009”。从中周期的角度看，我们发现了房地产周期与中周期的一些关联性：

（1）中周期的下行期大致对应的是房地产周期的回调或下行阶段，而中周期的上行期则对应了房地产周期的上行或反弹阶段。从而房地产周期见顶下行后出现的反弹可能是源于中周期上行力量的影响。

（2）在中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段，而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后。

（3）美国本轮房地产周期启动于1995年左右，并于2006年见顶，在实际房价见顶后的下行过程中，中周期在2009年开启了上行阶段至今，而房地产周期则在2012年出现了B浪反弹，这正好对应了中周期的上行期。

（4）根据我们的研究，美国中周期从2009年开启，并在2015年见到了中周期的高点，最终低点可能在2019年附近出现。根据经验，在中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段，因此，2012年房价的B浪反弹大概率在2019年之前就会结束，即会在2017-2019年进入C浪下跌。

（5）房地产周期的低点大致会滞后于中周期低点，由于2019-2020年可能是美国中周期低点，因此本轮房地产周期的终极大底可能出现在2020年之后，即在2020-2025年见底。