另据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，房地产开发企业预售商品房应当已办理预售登记，取得商品房预售许可证明；第二十七条规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明；第三十九条则称，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。

对于还未取得预售许可证，但却向购房人出售房源的行为，杰宝公司相关负责人杨凯向北京商报记者表示：“我们叫预定，内部预定，有些业主喜欢19和20层的房源，所以我们收取了预定金。”

那此类房屋提前预定并收入相应的预定金是否合规呢？资料显示，市住建委于2006年发布的《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》中提到，未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。

根据上述系列办法和规定，中咨律师事务所律师贾瑞果向北京商报记者表示，杰宝公司涉嫌违规销售。“没有预售许可证，那就意味着购房人没有真正意义上买到房，开发商如果资金不足或者资不抵债，那预付款也可能拿不到。”贾瑞果如是解释。针对杰宝公司的上述销售行为是否违规、又如何进行监管等问题，记者也向市住建委发去采访函，但是截至发稿未收到相应回复。

违规销售背后的资金风险

正如贾瑞果所说，以预购的方式购买未获取预售许可证的房源，购房人所承担的风险在于对预付款及房屋所有权去向的无法掌控上。胡静进一步表示，开发商给业主交代的未获得预售许可证的理由是，19和20层属于违规建筑，因此未能与项目中的其他房源一同拿到预售许可证。

另有业主向北京商报记者出具的一份资料显示，北京市规划委员会批准该项目的建设规模为86000平方米，地下3层，地上18层，高度62.85米；局部19层，高度65.75米，2001年4月开工建设，2003年1月竣工。在施工过程中，杰宝公司未经规划行政许可，改变部分楼层的规划使用性质进行建设，建成后工程总建筑面积、地下车库、人防工程等与原规划审批内容不符，构成违法建设，2013年4月28日，市规划委对增建的5049.39平方米建设行为依法作出了行政处罚。杨凯也向记者表示，19和20层未能拿到市住建委的商品房预售许可证是因为该部分还不具备市规划委批的规划许可和验收手续。“当时已经进行过罚款，市规划委的意思是不再为项目办理规划许可证、验收手续，让北京市住建委直接登记发证，但是市住建委方面表示还需要规划验收，目前我们也在协调推进。”

“烂尾王”盛德紫阙

涉嫌违规销售

在胡静看来，该项目的不确定因素有二，一是违法建设的19、20层能否得到北京市规划委员会的规划许可和验收；二是接下来的商品房预售许可证能否顺利办理，这决定着胡静能否真正买到该房屋。杰宝公司2017年12月31日才能交房的延期更是让胡静对盛德紫阙项目和开发商充满了不信任。

多位业内人士向北京商报记者表示，根据商品房销售的相关规定，在没有取得预售许可证的情况下，提交购房的任何费用都是不允许的，而在调控进一步趋紧的背景下，购房人所面临的最大风险在于前期投入资金的去向问题。“悲观的一个结果是，经过这一轮调控，民营中小型企业的资金若是撑不住的话，可能会出现资金断裂的风险，如果项目由此再度烂尾，那么购房人所提前预付的资金就难收回。”同策咨询研究总监张宏伟如是说。

在贾瑞果看来，最为稳妥的办法是购房人可以与开发商协商退费，还可以主张一部分违约责任，在预期利益损失上，也有可以争取的空间。不过，多位业主向北京商报记者表示，对比周边二手房，7万元/平方米左右购入的房屋售价目前出现了较大的涨幅，谁也不愿意轻易放弃好地段房源，更不愿意轻易牺牲房价上涨所带来的利益。

（原标题：“烂尾王”盛德紫阙涉嫌违规销售）

责编：小美

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