三四线楼市值不值得投资?

由于大城市的调控力度日益升级，放弃在一线购房计划的买家，是否会回到三四线城市购房?或者是放弃在三四线的购房计划，维持在一线城市的“处女贷”身份?中国证券报记者采访的多位业内专家预测，人口回流返乡的可能性会更大一些。这也让三四线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的三四线楼市，未来到底是价值洼地，还是投资“大坑”呢?

从近期的新闻报道当中已经可以很明显地感受到三四线城市房价升温。今年1-2月，全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市场预期。三四线城市新房销售同比大幅增长。不少地区甚至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水，浙江嘉善、安徽滁州等市，张家口崇礼区等地已相继出台或升级限购、限贷政策。

不过，大都市圈周边的三四线楼市销售火爆主要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，短期内造成了三四线城市楼市的火爆。

房地产经济专家孙骁骥认为，如果排除掉热钱炒房的因素，长期来看，依靠三四线原有居民的投资需求，并不能撑得起三四线城市的楼市。他表示，在未来相当长的时期内，城镇人口的老龄化速度将加快。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，并在5年之后彻底进入高龄化社会。老年人越多，意味着整个社会购房的需求越低、消费能力越低。目前，中小城镇的建设和开发在持续加速，但人口结构却在不断老化，这说明未来的三四线城市房屋供给会因城镇化的加速而不断增多，购房需求则会因人口老龄化而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来三四线城市楼市价格的增幅有限，并且有下跌的可能。

孙骁骥表示，中国的楼市，目前已经呈现出双重的“两极分化”：一二线和三四线城市价格的分化，三四线城市之间的价格分化。长期来看，中国未来的城市格局是“城邦化”，只有在京沪深等“城邦”周围的中小城镇，受惠于大城市的房价溢出效应，才经得起价格的长期考验，这些地区才是所谓的“价值洼地”。