Pre-REITs迷雾

通过挖金，金朝阳学员的总资产不断放大，负债也越来越高。

以他们经常使用的半年期200万元的信用贷款为例，年息15%左右。那些在平台内部拆借的资金，以及通过民间借贷获取的资金，成本多在月息三分以上。如果没有高回报的投资渠道，金朝阳学员将面临较大还款压力。此时，学习并拥有投资工具、做好资产组合，降低风险两大金朝阳投资定律登场。

据金朝阳学员介绍，所谓金朝阳课程中的投资工具，分别是保险、住宅、商业地产、证券、基金、债券。这其中，金朝阳在授课时一再向学员推荐的投资工具是自己发行的Pre-REITs（准REITs）。

REITs即房地产信托投资基金，就是把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产。通常以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在中国，因各种复杂原因，REITs闸门始终未能打开，但REITs巨大的市场，使得许多企业主动和监管部门沟通，开始尝试做类REITs产品。

金朝阳的产品自称“Pre-REITs”，由金朝阳投资系统中一个专门机构运作，这个机构即金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司，自称是中国首家民营的房地产信托投资基金（RE-ITs）。

金盈沣基金就是利用准REITs把商业地产项目REITs化，然后把Pre-REITs产品在上海股权托管交易平台挂牌，金朝阳的各地实业公司是REITs持有人，学员要想购买准RE-ITs就需要购买各地实业公司的股权。

以金朝阳自持的旗下项目广东新天希尔顿酒店为例，项目持有方是金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司100%持有，项目Pre-REITs发行方是山东盈沣置业公司，其中前者金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司持有后者山东盈沣置业公司20%股权，Pre-REITs购买方或者说持有者是上海融辛、上海融甲、上海融丙、上海融辛等十多家投资管理股权有限公司。

记者调查获悉，投资者购买的金朝阳Pre-REITs产品，即是上海融辛等投资管理股权有限公司的股权说明书，不同于正规的有价证券，理由是这些公司才是其Pre-REITs产品的持有者，因此投资者购买其股权即等于购买了其Pre-REITs产品，从而实现了“同工、同酬、平等财富”。金朝阳北京分公司一位管理层是上海融辛投资管理股份有限公司的1000万股权持有者，但在其入股2年后，该公司的注册资本、股东人数未发生变化，至今仍是1000万元和两位自然人股东。

作为国际物业管理公司巨头、REITs行业权威人士，戴德梁行高级董事王玉珂怀疑金朝阳发行的Pre-REITs产品的合法性，原因是证监会并没有受理它发行REITs，“另外，上海股权托管交易平台并不是REITs平台，而REITs是让普通人拥有商业地产的股权，不是让公司拥有商业地产股权。金朝阳宣传的学员购买的Pre-REITs升值取决于商业地产的房价，但实际上购买REITs最看重的其实是租金回报率。”王玉珂称。

金朝阳一位内部人士在授课中称，金朝阳也在计划另外一种Pre-REITs模式，是由嘉金国际融资租赁集团有限公司把金朝阳的准RE-ITs在海外发行，也就是离岸REITs。

离岸REITs非常重要一点是运营方的租金收入情况，以及提供担保方、产权抵押、项目财务数据、租金收益、资金用途等一些必要的信息给投资者。

深圳金固投资管理有限公司持有金朝阳Pre-REITs运作机构金盈沣基金60%的股权。不过，工商局的备案资料显示：该公司投资管理部并不包括证券类型的投资管理，也不含证券咨询。

5月5日，证监会办公厅相关负责人就金朝阳Pre-REITs产品予以回复：“目前金盈沣基金Pre-REITs产品并不在REITs试点名单中。”北京金融办、广州金融办、上海金融办都向记者表示，各自所属城市试点REITs名单中并无金盈沣基金。

此外，上述部分商业地产运营和自持状况又是如何呢？

金朝阳内部资料介绍，其商业地产包括5家五星级酒店、10栋AA级写字楼、5个商业综合体和10栋服务式公寓和酒店式公寓，重点项目是广州新天希尔顿酒店（6.6万平方米）、铁狮子门酒店公寓（2.1万平方米）、睿东中心（8.9万平方米）、铁狮子门购物中心（4.5万平方米）、重庆国金中心（6.4万平方米）、上海国际航运中心（1.6万平方米）、北京万科大都会等。这些总资产共计97亿元，房地产公允价值是86亿元，净资产89亿元，发行Pre-REITs的数量是20亿股份，每股约4.05元，目前Pre-REITs（准REITs）已经发行400亿元，多数已被认购。

商业地产REITs化，并非简单地持有商业地产物业就可以，更主要的是运营方的租金收入，广东新天希尔顿酒店的运营方是希尔顿全球酒店集团，希尔顿全球酒店集团相关负责人给予经济观察报的回复是：“希尔顿全球酒店集团在中国运营酒店项目目前没有Pre-REITs化，对广东新天希尔顿酒店已被Pre-REITs化并不知情。”

另外，金朝阳的内部资料显示，其持有重庆国金中心T3、T5塔2栋楼写字楼物业。九龙仓中国地产发展有限公司企业传播总经理王春蕾就此回复经济观察报称：“九龙仓集团只出售1栋写字楼金朝阳，并不是2栋。经过九龙仓集团内部调查，出售给他们这栋写字楼没有动静，并不知情这栋楼已REITs化。”

金朝阳的REITs内部资料显示，其持有北京万科大都会的25层、26层和27层物业，并且已经REITs化。记者实地探访获悉，金朝阳购买的北京万科大都会的25层、26层和27层物业除了厨房之外，其余是空荡荡的办公地点。

金朝阳内部资料还显示：金朝阳已经购买了浙江省千岛湖，其中5个岛正在开发中，未来将产生100亿元的收入。金朝阳一位内部人士在授课中称，金朝阳收购德国最大的银行德意志银行已接近尾声，并准备在德国发行第一支债券。

记者查询资料显示：浙江省千岛湖5个岛屿并不存在出售信息，德意志银行目前的生意蒸蒸日上，其约合4.2万亿元人民币的资产规模，显然超出了金朝阳的收购能力。