现金流“走钢丝” 即便金朝阳的确斥资300亿元购买地产项目,那么剩下的数百亿元又流向何方呢?或许,这还得从金朝阳高企的Pre-REITs产品的投资回报率说起。 林昭也在金朝阳投资了500多万元的Pre-REITs。他介绍说,金朝阳在上课时宣传该产品最高年收益100%,最低也有40%,“不过,投资收益的绝大部分是以扩股形式逐年滚动,这就是IBS课程中讲到的复利。只有10%-20%不等的收益,每半年以分红名义发放一次。并且,金朝阳的Pre-REITs此前不可交易,不可赎回,只能享受分红。” 一位已经退出金朝阳的BCC会员介绍,随着学员越来越多,金朝阳开始批发式地出售REITs,分红的资金越来越多,资金池的缺口越来越大。 此时,又一种新的融资方式出现——金朝阳开始向学员出售“短债”。 “短债名义上是半年期或一年期的债券,其实只是一张借款收据,借款单位包括金朝阳各个分公司、子公司。”林昭表示,这是金朝阳为Pre-REITs输血的主要手段。 记者调查获悉:这个“短债”发行方包括广州市莲启投资顾问有限公司,工商资料显示该公司主营业务应该是企业形象策划和信息咨询服务(不含证券信息)。 《广州市莲启投资顾问有限公司公司章程》显示,这家公司有11个自然人和1家投资公司共计出资1500万元购成,广州莲启投资顾问有限公司拥有广东金朝阳置业股份有限公司公司20%的股权(400万),目前广州市莲启投资顾问有限公司已注销,而广东金朝阳置业股份有限公司公司持有金盈沣股权投资基金(深圳)股份公司20%股权,也就是说发行“短债”的公司已不存在,这个已消失的公司又是发行Pre-REITs公司的间接股东。 “学员以20%甚至更高的融资成本购买一堆轻资产,另外‘短债’的年息高达36%,堪比饮鸩止渴。更何况,Pre-REITs发行公司的股东之一又是个注销公司。”前述那位已经退出金朝阳的BCC学员表示。 在资金池运转之外的另一边,是部分学员失控的欲望。 以广州一位过去从事美容业的陈姓学员为例。她此前拥有2000万元的净资产,加入金朝阳后,不断杠杆挖金,连续吃进2亿元左右的资产,其中包括她在广州楼王凯旋新世界耗资近亿购入的十多套豪宅。 2014年前,凯旋新世界房价一路狂飙,陈姓学员的资产迅速升值。伴随此后的全国楼市下行,该楼盘的价格一年内腰斩近半,由最高时10万元每平方米,跌至最低6万元。 现金流的正向增长很快,负向增长时犹如黑洞。据与陈姓学员相熟的金朝阳BCC学员介绍,陈姓学员最多时每月的利息支出高达400万元左右,她此前斥资数百万元购买的REITs却无法变现。 2014年某天,陈姓学员彻底失联。她的债务当中,9000万元系以三分息向金朝阳学员拆借而来。“打个比方,她(陈姓学员)这9000万元是找9个学员借的,这相当于他们10个人绑在同一条铁锁链上。她先跳河,其他学员也跟着落水了。由于学员之间拆借普遍存在,这10个学员又每个人绑着9个人。1传10,10传100,最后所有人都跳下去了。”林昭与陈姓学员相识已久,同样也是众多的被拉下水的一员。 |