“从我们开业到现在，尾货这一特色一直是优势之一，从北线来看，辐射范围甚至包括密云、顺义、怀柔等区域，到目前为止逢周六日还有不少这些区域的消费者到店里来消费。”罗建华告诉北京商报记者，未来将清退一部分看上去比较低端的尾货商户，顺应如今的消费趋势，着重引入商品比较精致、品质较好的商户。

在商户或者商品的业态上，则涵盖服饰鞋帽、日用百货等业态，一是保留原先人气和品质较好的商户，二是适当引入周边居民有需求的商户。在增加新业态的同时，也在清理“重复”的业态，以提升商户的经营环境。

在具体规划上，罗建华介绍，“我们已经在二层做出了一个样板间，目前收集到了许多商户的意见，样板间还在调整当中，后续的调整也将按照样板间在一、二层的空间内复制，预计明年七八月能够调整完”。对于未来规划，罗建华表示，目前商城一、二层大概有800家商户，全部调整后，商户数量大概在400家，单个商户的面积会变大，公共空间也会更宽敞。

瞄准社区市场

天通尾货商城的调整主要是基于对周边区域的市场对比和近年来的消费分析。相对天通苑地区的人口密度来说，社区商业供给并不充分，且在消费分析当中，也是以天通苑当地的消费为主。

“天通苑当地的消费占到我们整体的百分之六七十，做这样的调整，首先还是要把门口的市场做足。”罗建华告诉北京商报记者。与这一初衷相适应，在上述的业态调整当中，引入或者保留周边居民有需求的业态是逻辑之一。从服饰鞋帽到箱包、文具用品、日用百货、宠物用品、小家电、五金等，都是目前商城已有的业态，未来会以择优保留和从市场引入的方式保证供给。

而从周边市场来看，天通苑的人口数量也决定了社区商业综合体的巨大空间。据了解，天通尾货成立于2007年10月1日，已经成立十年，经营面积约2万平方米。罗建华介绍称，天通尾货成立之初，天通苑社区有近50万人的消费群体，现在有近百万人居住。但区域内大型商业综合体并不多。以天通尾货商城为中心的1.5公里范围内，仅有天通苑华联BHGMall、西单商场天通苑购物中心，而天通尾货商城位于天通西苑二区和天通西苑三区中间，独有的尾货特色，又能够与上述两个商场实现错位，在罗建华看来，通过优化环境来争取客流的优势比较大。

考验运营能力

专业市场转型升级是近年来疏解整治促提升的重要内容之一，从2015年以来，北京已经有不少专业市场或外迁或原地转型。而在原地转型的案例当中，明确并有效实现自身角色和功能的转换是关键。

而在此前，负面案例并不少。开阳桥附近的悦秀城购物中心的前身是大康鞋城，近年来主力店撤出、商户纠纷不断，专业市场南三环外的购物中心合生广场即由北京欣雅汇国际服装市场转型而来，在调整转型当中逻辑相似，引入儿童业态、餐饮业态以及电影院等娱乐业态，但据知情人士透露，经营状况相对一般。

北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，北京的购物中心、百货商城的业态布局趋同，与此同时，实体零售仍然处于“下坡路”，“千篇一律”不能吸引消费者驻足，只有特色化经营才有可能逆势突围。而整体经营更是要看运营团队的经营能力和品牌、业态、资源的组合能力，可以看到一些表现比较好的购物中心，不仅仅是业态和品牌优势，更有诸多消费者常来常新的创意活动、IP文化等，诸如上述案例将不同的业态简单组合在一起，很难说有突出的高明之处。对于天通尾货商城而言，尾货特色是优势，但也需要其他的维度能够顺应品质消费和消费升级的大趋势，最终市场表现还需看运营团队的能力。

（原标题：天通尾货市场转型社区购物中心）

责编：小美

解读新闻热点、呈现敏感事件、更多独家分析，尽在以下微信公号，扫描二维码免费阅读。