模式困境：商业地产走向泡沫

万达现在的日子看起来过的不错。在十年前，商业地产基本以商品买卖、楼层分类清晰为主要特征，随着人们生活水平的提高，消费者对于生活质量的要求开始有所提高。万达抓住了这一风口，忽忽悠悠的飞了起来。

但商业地产却正走向泡沫阶段，根据兰德咨询总裁宋延庆介绍，目前商业地产泡沫主要表现在三个方面：一是开发销售环节，一方面库存高，另一方面潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。有数据显示我国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3500万平方米和4400万平方米，到2013年底，购物中心累计存量将达2.5亿平方米。

万达是典型的现金流滚资产、重资产模式，但租金回报率却很低。2011年万达的租金收入是34.6亿元，2012年是52.07亿元。而2012年万达的总资产是3000亿元，收入是1416.8亿元——租金收入占比仅3.68%。这个数字仅比存银行略高一点，相信如果万达愿意跟支付宝合作，把这笔钱转入余额宝，收入都比租金要多。

据兰德咨询的调查数据显示，我国上市房企中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的达到7%。相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，而经营利润则大都为负。更可怕的是国内商业地产空置率正在逐渐上升，据英国《金融时报》网站报道，英国莱坊经纪对中国的购物中心开展的一项空置率调查，结论是“幽灵购物中心综合征正在蔓延”。调查数据显示，2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。国内城市中，三个城市更为严重：在中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%；在广州，空置率达到10.2%，而2011年还只是刚刚超过4%，整体空置率呈快速上升态势。

这些数据意味着万达必须提前做出改变，或许电商是一个不错的选择。有熟悉万达的房地产人士对网易科技表示：“万达现在的模式盈利能力很差，所以必须要寻求电商业务的帮助。”

发展困境：有百货就够了吗？

“我就是只追着车跑的狗，就算追上了也没法拿车怎么样，就是找点事情做。”——小丑

但急需电商业务帮忙的万达在传统商超领域却并不算擅长。

万达商业地产在国内的确领先，尤其是其影院体系更是借助中国的电影热获得了超级丰厚的回报。但在商超和百货领域，万达的布局基本上宣告失败。数据显示万达百货的收入去年只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划，也是集团唯一完成指标不佳的公司。

万达把这种情况的出现归结于行业性的不景气，也就是电商冲击所至。而外界的描述是因为万达更多追求速度，但显然成熟和有竞争力的商业综合体并不仅仅是速度和资金可以搞定的。以北京的三里屯、大悦城、蓝色港湾为例，这些项目的运作周期更长更精细，自然在运营领域也更成功。

对传统零售业不熟悉也让万达的电商业务处处碰壁，以其去年上线的电商平台万汇网为例，该平台不支持线上实物的购买交易，在很大程度上只是作为万达线下的导购平台。

更让诸多媒体质疑的是王健林最新推出的“一卡通”，即这张卡在全国万达广场、酒店、度假区消费，购房都能用，消费还有折扣、积分、抽奖、增值服务等。这看起来和任何一个商业集团的会员积分打折卡都毫无区别，这或许说明一直经营实体企业的王健林对真正的电商领域还不够熟悉。

除此以外，王健林口中的合作伙伴也引发关注。一方面，阿里京东的老大都是电商圈里出了名的强势，和王健林的性格几乎一样，想要合作困难重重。而其他的几个电商平台和万达相比体量又太小，无法匹配王健林的需求。

看起来，王健林的电商之路短期内还得自己走下去。